Wyjaśniamy różnice między stanem prawnym a faktycznym i jak je rozwiązać
Wyobraź sobie taką scenę: masz kawałek ziemi pod Krakowem - może w Skawinie, może w Zabierzowie, a może na Wieliczce. Planujesz budowę domu. Wszystko wygląda pięknie... do momentu, gdy sąsiad z nosem w Twoich papierach mówi: „To nie Twoje. To moje!”. Brzmi jak scenariusz z serialu? A jednak takie sytuacje to codzienność w pracy geodety.
W tym artykule tłumaczymy, skąd biorą się różnice między stanem prawnym a stanem faktycznym granic działki, jakie są ich przyczyny oraz co - krok po kroku - można z tym zrobić zgodnie z polskim prawem.
1. Czym jest stan prawny działki?
Stan prawny działki to ogół informacji zawartych w oficjalnych rejestrach państwowych, takich jak:
- Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) - prowadzona przez
starostwa powiatowe (w Krakowie przez Wydział Geodezji UMK)
Te dane określają, kto jest właścicielem działki, jaka jest jej powierzchnia i przebieg granic.
2. A czym jest stan faktyczny?
To, co widzisz w terenie: gdzie rzeczywiście stoi płot, gdzie biegnie ścieżka, gdzie są graniczne słupki. Czasem nie pokrywają się one z zapisami w EGiB
W takich przypadkach mówimy o rozbieżnościach między stanem prawnym a stanem faktycznym.
3. Skąd biorą się te rozbieżności?
📌 Stare pomiary (często sprzed 1950 r.)
Działki w wielu miejscowościach Małopolski były mierzone jeszcze w czasach zaborów lub w PRL-u. Pomiary te często wykonywano z mniejszą dokładnością i innymi metodami niż dzisiaj.
📌 Przesunięcia płotów i ogrodzeń
Sąsiad mówi: „Przesunąłem płot o 50 cm, bo mi lepiej pasowało przy gruncie”. I nagle przez lata wszyscy myślą, że granica jest gdzie indziej. Taka sytuacja może skutkować tzw. zasiedzeniem części nieruchomości - jeśli trwa to długo i nikt nie protestuje.
📌 Błędy w dokumentacji urzędowej
Niektóre granice są błędnie wpisane w ewidencji gruntów - np. przez błędny pomiar, złe przerysowanie mapy lub nieaktualne dane. Taka pomyłka może skutkować złym wskazaniem powierzchni działki.
4. Jak sprawdzić, czy granice są poprawne?
🔹 Sprawdź dane w Geoportalu:
Wejdź na
mapy.geoportal.gov.pl i wpisz dane działki. Otrzymasz orientacyjny przebieg granic i dane z EGiB.
🔹 Złóż wniosek o wypis i wyrys z ewidencji gruntów:
Można to zrobić w Starostwie Powiatowym lub przez ePUAP. W Krakowie właściwy jest Wydział Geodezji UMK.
🔹 Sprawdź księgę wieczystą w systemie
EKW:
Znajdziesz tam dane właściciela i opis nieruchomości.
5. Co może zrobić geodeta?
✔ Wznowienie znaków granicznych
Geodeta odnajduje dokumenty na podstawie których wznawia znaki graniczne.
✔ Ustalenie granic działki
Jeśli brakuje dokumentacji albo są wątpliwości, geodeta może przeprowadzić procedurę ustalenia granic z udziałem właścicieli działek sąsiednich.
✔ Rozgraniczenie nieruchomości
To procedura administracyjna prowadzona przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeśli strony nie osiągną porozumienia, sprawa trafia do sądu.
Zgłoszenie aktualizacji danych do EGiB
Po wykonanych pracach geodeta składa operat techniczny do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (ODGiK). Na tej podstawie urząd może zaktualizować dane ewidencyjne.
6. A co, jeśli granica przebiega inaczej niż myślałeś?
Nie wpadaj w panikę. Zgłoś się do geodety. W zależności od sytuacji:
wznowimy granice,
ustalimy je na nowo,
przeprowadzimy rozgraniczenie,
złożymy wniosek do sądu (jeśli trzeba),
a nawet przygotujemy dokumentację do zasiedzenia (jeśli zachodzą ku temu podstawy).
7. Ile to kosztuje?
Ceny usług geodezyjnych zależą od:
lokalizacji działki (czy to Kraków, czy gmina spoza miasta),
powierzchni,
dostępności dokumentacji,
rodzaju procedury.
➡️ Skontaktuj się z nami - przygotujemy darmową wycenę.
📌 Podsumowanie - co robić, gdy granice się „rozjeżdżają”?
Zbierz dokumenty: wypis, wyrys, KW, stare mapy.
Sprawdź stan faktyczny - najlepiej z pomocą geodety.
Ustal przyczynę różnic: historia, błędy, przesunięcia.
Zleć odpowiednią procedurę: wznowienie, ustalenie, rozgraniczenie, aktualizację.
Nie działaj na własną rękę - działaj z głową i zgodnie z prawem.
🏁 Masz problem z granicą działki w Krakowie lub Małopolsce?
Jesteśmy lokalną firmą geodezyjną - od sprawdzenia dokumentów po reprezentację w procedurach rozgraniczeniowych. Skontaktuj się z nami - pomożemy ustalić granicę tak, by spać spokojnie i budować bez stresu.
📞 [Umów bezpłatną konsultację ]
